王主任拿起一杯茶，业主们最敏感和最关&，你知道，总&#x，这份合同中就只剩ທ下物业费收取的标准问题了，“大家对你，呷了一口，你们还有什么เ，”
“说不担心那ว是，一个铜子摔八瓣花，不容易。我们需要认真审核一下你们原来的取费标准，咱们双方确定一个合理的价格后，最后再交给产权人大会表决，所以，咱们老百姓啊？每个大子儿都是血汗钱，咱们美丽园的业主不好伺候啊。”
苏先生心情不错，正在参加都绿化美化优秀工程的评选，美丽园社区优越的绿化，鸿铭物业给筹备组拍了胸ถ脯，要多拿回几个荣誉。一株叫小乔，
“一株叫大。”小冷嘿嘿笑着。
“就是上次我说的那个，物业公司筹备管委会的事呗。”王玉梅有点沮丧地说，“我前几天说的时候，你们都不当回事，现在人家的名单都出来了，好家伙，不是教授就是老总，博士硕士一大堆，牵头的苏先生还是海淀区人大代表呢，这哪是什么歪瓜裂枣？简直是精英团队，绝对够你们喝一壶的。”
“你们太大意了。”李新亚说。
“我容易吗我？提前下班搭了人情，回家路上又堵，做了那么多饭菜，我一口没吃，肚子还饿着呢，我累็了，别再和我说话，也不准吓唬我，先靠你腿上歇会吧，给我数数字吧我要眯会。”
“哪儿呀，饭早都做好了，我还多做了几个菜呢。”王玉梅反驳她。
下面我们做一个ฐ简要的回顾。
到底是坚信最后会胜诉，还是仅仅把法律诉讼视为ฦ一项战术手段？
“我们吃国企饭的人，朝九晚五，不比你们潇洒。”李新亚一脸无奈。
“嗨，上班太忙了，没空。”袁真见李新亚和自己一样，都是个高傲性子，于是就顺嘴回答道。向梅心里暗乐่，这家伙可真能胡咧咧，她到哪儿上班去？
走在前面的袁真迟疑了一下，点点头：“是啊，有什么事？”
“请问你们是来收楼的业主吗？”
像哲人观察潭水一样，找到我们的长处，补正我们的缺点，贡献给这个时代，让后来者收获历史长河里的水晶，同时也不忘记万千尘埃的“绿叶”式功德。
说真的，这真是不平凡时代里的一段不平凡的故事。
第五节万丈基石
第三节秋蝉之声
二、取费项ำ目中很多项目标准不适用。有的偏高，如电梯费用；有的偏低，如保安、保洁费用。这些标准在出台时依据的是当年的市场价格和服务观念，随着时间的推移，服务观念和服务项目的市场价格生了巨大变化，取费政策和物业实践差距变得越来越大。
由于当时物业管理费取费标准必须由物价部门来审核，因此当初让开商最头痛的，并非是去突破和抬高物业费取费标准。恰恰相反，如何规避上述这两项文件的规定，把依照ั政府指定价计算出来的物业费标准降低，才是一般开商绞尽脑汁要考虑的事情。
这个与人们想当然的认识背道而驰的事实，并不难理解：合理的物业管理费价格是业主们购房时一个重要参考依据，过高的物业管理费标准对商品房销售只能带来负面因素，不利于楼盘销售，这可不是个小问题。
鸿铭物业公司在一本宣传手册中曾经披露过，依照当时政府规定测算后，美丽园小区物业费标准至少是355元月平方米以上。
《美丽园小区房屋使用、管理、维修公约》中制定的272元月平方แ米标准，应当是鸿铭房地产开公司工ื作人员多方寻找依据、努力降低的结果。不然，像此类一梯两户的甲级住宅，如此低的取费标准，在物价部门肯定是通不过的。
后来的实践也证明了这个价格的合理性，在西北四环周边，同为一梯两户的甲级住宅，很难找到这么一个偏低取费标准的社区，美丽ษ园的热销也从另一个角度说明这个取费标准的合理性。
指定价既然问题如此之大，为什么政府没有出台修订它的新า政策？一方面，物业管理费的制ๆ定是一个微观经济概念，政府主管部门逐步放开管制、使其走向市场化是大势所趋，只要合约双方认可，价格不管高低都是合约双方自己的事情；另一方面，指定价政策在物业管理的实践过程中，还有一个包干价的概念。
北京市的物业管理费定价分为两种，一种是“包干价”，即总价确定后，物业公司承担该总价的盈亏责任，内部各细目的取费标准从属于总价的制约，退居次要位置。这种简明实用的“包干价”方式，已经代表了一种政府放松管制、迈向市场化的趋势。
另一种是“佣金制”，即各项收费一律以实际开支为准，只给物业公司一定比例的佣金如12๐％至15％，全年实际生的总费用再按房屋总面积均摊。这种方法要求业主ว必须ี聘用专业公司和财务公司来对物业公司进行监督，业主组织也必须花费大量的时间和精力来监管，对于像美丽园这样大的社区来说，不仅操作难度大，而且成本未必低。因此在实践上，北京市鲜闻有实施“佣金制”的大型社区。
写字楼倒是“佣金制”实践的好场所，但也是“只闻楼梯响，不见人下来”。
对于展初ม期的中国物业管理行业来说，包干制是一种普遍形式，同时也是物业管理费定价走向市场化的必经阶段。
对于政策制定者来说，包干价具有特殊的意义。我们只要了解了政府指定价的不足，就能ม体会到包干价概念的良苦用心。指定价是为了保障物业管理取费的稳定性，没有政府对价格的管制，在制定取费标准的博弈上，普通业主很难和内行的物业公司抗衡。而考虑到เ指定价的内在缺陷，便于合同双方现实操作，又提出了包干价的概ฐ念作为双方谈判的认知基础。因此，包干价乃是计划经济体制ๆ下对政府指定价的一个ฐ有效补充，也是迈向市场化价格的一个必经阶段。
包干价是物业管理实践中ณ无可辩驳的现实。
3月份，任云和杜平等人拿到了《美丽园小区房屋使用、管理、维修公约》和鸿铭物业公司提供的美丽园小区实际完成的各项数据。
看着一张张填满密密麻麻数字的表格，财务组的一位成员说：“这么多怎么审啊？物价部门都审核过的，如果有违反国家政策的地方，物价局能放过？”
“放心吧，肯定能查出问题。”任云乐呵呵地给大家鼓劲。
“你怎么知道？听到什么风声了？”杜平怀疑地问。
“这还用听风声？闭着眼都能猜出来，我的老弟。”任云一副笃定神情。
“我没那水平，还是你这高级工ื程师来吧，你是专业人士。”杜平摇头道。
“你还记得上次的医疗中心风波吗？”任云问道。
“记得，这和医疗中心有什么关系？”
“关系大了去，医疗中心为什么改址？”
“没征下地，改的规划呀。”杜平回答。
“着啊，规划ฐ修改了，整个小区面积改变了，单元数减少了，电梯就少了吧？电梯收费是不是该修改了？”任云不紧不慢地分析道。
杜平恍然大悟，明白了应该从哪里去掘问题。
在任云和杜平的领导下，财务组工作有了重点突破的方向，审核工ื作的进度大大增加，很快就成绩斐然，除了电梯以外，还找到เ了高压水泵的问题。
美丽园原来的规划设计是1้18๖个单元，电梯11้8部。实际建成了111้个单元，电梯就变成了1้11้部。
“看看，多收了咱们7部电梯的钱，这个要扣除掉。”杜平喜洋洋地说。
“这才几个钱？”任云道，“老鼠拉木锨，大头在后面呢，看这个高压水泵，至少每平方米能降低两毛多。”
“真的吗？”杜平惊叹，没想到本来是“走过程”的一件事，却突然平地三尺浪，铺陈出无限斑á斓。
“看这里，原规划3o组6o台高压水泵，实际建设完成后呢，只有一组2台变频水泵，这差哪里去了？”任云神定气闲地指给杜平看。
作为一个有多年工程经验的高级工程师，任云从搬进美丽园不久，就清楚开商更改了原来的水泵设计。
美丽园的每个楼顶ะ都保持着和整体风格一致的飘逸造型，哪里有高压水泵那ว笨乎乎的影子？凭借着过人的专业素养，任云明白，开商肯定改用了先进的变频水泵系统。
什么是变频水泵方式供水？就是开挖3oo立方米的地下水池，给整个小区集中加压供水。这和分栋进行高位水池重力加压的高压水泵方式供水方式，完全不可同日耳语。
站在园子的中央，耳听得中央水系欢快的流水声，看蓝天白云下美丽园小区浑然一体的优雅风貌，任云不由á得暗自赞叹这个ฐ开商的精明。
和在楼ä顶上修建水池与泵房的高压水泵设计相比，变频水泵的优势太多了。
1้、它比屋顶高位水池卫生管理更能保障供水安全；
2๐、它克服了原设计中四层以下市政管网给水水压不稳定的缺陷；
3、它比原设计节省了屋顶水池和泵房，相应减少了业主们的公摊面积；
4、修改后的设计，保持了整个美丽园小区优美的外观造型，使美丽园小区的整体风格更趋一致。
凡事一利ำ必有一弊，变频水泵好是好，先进归先进，但是，196号和27๕4号文件里根本没有变频水泵的名字。换而言之，如果严格按照这两份文件执行，采用变频水泵方式供水一分钱也甭想收到。
任云正是持这种观点。
“这两个能等同吗？功率差远了，高压水泵才3k,ไ变频水泵3๑ok，相差1o倍呢。”杜平向任云咨询。