王主任拿起一杯茶，业主们最，你知道，总的安ä，这份合同中就只剩ທ下物业费收取的标准问题了，“大家，呷了一口，你们还有什么看法，”
“这不是你写，一个铜子摔八瓣花，不容易。我们需要认真审核一下你们原来的取费标准，咱们双方确定一个合理的价格后，最后再交给产权人大会表决，所以，咱们老百姓啊？每个大子儿都是血汗钱？嘿，我们俩还一直把你当成个ฐ女才子，敢情又高看你&#，闹了半天，真是的，我们俩最近怎么老走眼？
苏先生心情不错。”向梅扮了个，美丽ษ园社ุ区优越的绿化环境名闻遐迩，正在参加都绿化美化优秀工程的评选，鸿铭物业给筹备组拍了胸脯，要多拿回几个荣誉。
“差别大了，我要是一期的，维权小组能分裂吗？维权领袖就是我呀。”吴小蓓嚼着口香糖，一副小阿妹的腔调，“你看现在，把这园子弄得四分五裂ฐ。”
“就是上次我说的那个，物业公司筹备管委会的事呗。”王玉梅有点沮丧地说，“我前几天说的时候，你们都不当回事，现在人家的名单都出来了，好家伙，不是教授就是老总，博士硕士一大堆，牵头的苏先生还是海淀ຖ区人大代表呢，这哪是什么歪瓜裂枣？简直是精英团队，绝对够你们喝一壶的。”
这个ฐ目标，在鸿铭物业公司的眼里并不算件难事，因为该公司在北京管理的一处高档物业——安立花园，已๐经进入了“国优小区”的考评验收。
“我容易吗我？提前下班搭了人情，回家路上又堵，做了那么เ多饭菜，我一口没吃，肚子还饿着呢，我累了，别再和我说话，也不准吓唬我，先靠你腿上歇会吧，给我数数字吧我要眯会。”
胡昆手里拿着一份美丽园的售楼ä广告，正在接受记者采访：
下面我们做一个简要的回顾。
“对啊，民主嘛，就是要从表决开始。”雷霞附和道。
“我们吃国企饭的人，朝九晚五，不比你们潇洒。”李新亚一脸无奈。
胡昆、雷霞和张珩三个ฐ人互相扫了一眼。
走在前面的袁真迟疑了一下，点点头：“是啊，有什么事？”
然而自打兴起了买房的念头，一切都生了改变。
像哲人观察潭水一样，找到我们的长处，补正我们的缺点，贡献给这个时代，让后来者收获历史长河里的水晶，同时也不忘记万千尘埃的“绿叶”式功德。
我们所处的时代是一个ฐ伟大的时代，中华民族在短短的几十年间要迈步快实现伟大复兴，高展的快节奏是21้世纪的一个显著特点。在这个快展的时代，业主维权如何能够在社会稳定的前提下取得成功，是一个值得人们深入研究的课题。从一个历史的高度看，业主维权实践从各方面都为完善社ุ会管理提供了弥足珍贵的经验。单从美丽园业主维权实践来看，一个重要的经验就是，越是依靠法制精神，越是团结和理性沟通，越是紧紧站在构建和谐社会旗帜和理念之下，业主ว维权就越是能ม够取得成绩。
第五节万丈基石
二、取费项目中ณ很多项目标准不适用。有的偏高，如电梯费用；有的偏低，如保安、保洁费用。这些标准在出台时依据的是当年的市场价格和服务观念，随着时间的推移，服务观念和服务项目的市场价格生了巨大变化，取费政策和物业实践差距变得越来越大。
由á于当时物业管理费取费标准必须由物价部门来审核，因此当初让开商最头痛的，并非是去突破和抬高物业费取费标准。恰恰相反，如何规避上述这两项文件的规定，把依照政府指定价计算出来的物业费标准降低，才是一般开商绞尽脑汁要考虑的事情。
这个与人们想当然的认识背道而驰的事实，并不难理解：合理的物业管理费价格是业主ว们购房时一个重要参考依据，过高的物业管理费标准对商品房销售只能ม带来负面因素า，不利ำ于楼盘销售，这可不是个小问题。
鸿铭物业公司在一本宣传手册中ณ曾经披露过，依照当时政府规定测算后，美丽园小区物业费标准至少是355元月平方米以上。
《美丽ษ园小区房屋使用、管理、维修公约》中制定的27๕2元月平方米标准，应当是鸿铭房地产开公司工作人员多方寻找依据、努力降低的结果。不然，像此类一梯两户的甲â级住宅，如此低的取费标准，在物价部门肯定是通不过的。
后来的实践也证明了这个ฐ价格的合理性，在西北四环周边，同为一梯两ä户的甲级住宅，很难找到这么一个偏低取费标准的社区，美丽ษ园的热销也从另一个角度说明这个取费标准的合理性。
指定价既然问题如此之ใ大，为ฦ什么政府没有出台修订它的新政策？一方面，物业管理费的制定是一个微观经济概ฐ念，政府主管部门逐步放开管制、使其走向市场化是大势所趋，只要合约双方认可，价格不管高低都是合约双方自己的事情；另一方แ面，指定价政策在物业管理的实践过程中，还有一个ฐ包干价的概念。
北京市的物业管理费定价分为两种，一种是“包干价”，即总价确定后，物业公司承担该总价的盈亏责任，内部各细目的取费标准从属于总价的制约，退居次要位置。这种简明实用的“包干价”方式，已经代表了一种政府放松管制、迈向市场化的趋势。
另一种是“佣金制”，即各项收费一律以实际开支为准，只给物业公司一定比例的佣金如1้2％至15๓％，全年实际生的总费用再按房屋总面积均摊。这种方法要求业主必须ี聘用专业公司和财务公司来对物业公司进行监督，业主组织也必须ี花费大量的时间和精力来监管，对于像美丽园这样大的社区来说，不仅操作难度大，而且成本未必低。因此在实践上，北京市鲜闻有实施ๅ“佣金制”的大型社区。
写字楼倒是“佣金制”实践的好场所，但也是“只闻楼ä梯响，不见人下来”。
对于展初期的中国物业管理行业来说，包干制是一种普遍形式，同时也是物业管理费定价走向市场化的必经阶段。
对于政策制定者来说，包干价具有特殊的意义แ。我们只要了解了政府指定价的不足，就能ม体会到包干价概念的良苦用心。指定价是为了保障物业管理取费的稳定性，没有政府对价格的管制，在制定取费标准的博弈上，普通业主ว很难和内行的物业公司抗衡。而考虑到指定价的内在缺陷，便于合同双方แ现实操作，又提出了包干价的概念作为双方谈判的认知基础。因此，包干价乃是计划经济体制下对政府指定价的一个有效补充，也是迈向市场化价格的一个ฐ必经阶段。
包干价是物业管理实践中无可辩驳的现实。
3月份，任云和杜平等人拿到了《美丽园小区房屋使用、管理、维修公约》和鸿铭物业公司提供的美丽园小区实际完成的各项数据。
看着一张张填满密密麻麻数字的表格，财务组的一位成员说：“这么多怎么审啊？物价部门都审核过的，如果有违反国家政策的地方，物价局能放过？”
“放心吧，肯定能查出问题。”任云乐呵呵地给大家鼓劲。
“你怎么知道？听到什么风声了？”杜平怀疑地问。
“这还用听风声？闭着眼都能ม猜出来，我的老弟。”任云一副笃定神情。
“我没那水平，还是你这高级工程师来吧，你是专业人士。”杜平摇头道。
“你还记得上次的医疗中ณ心风波吗？”任云问道。
“记得，这和医疗中心有什么关系？”
“关系大了去，医疗中心为ฦ什么改址？”
“没征下地，改的规划呀。”杜平回答。
“着啊，规划修改了，整个小区面积改变了，单元数减少了，电å梯就少了吧？电梯收费是不是该修改了？”任云不紧不慢地分析道。
杜平恍然大悟，明白了应该从哪里去掘问题。
在任云和杜平的领导下，财务组工作有了重点突破的方向，审核工作的进度大大增加，很快就成绩斐然，除了电å梯以外，还找到เ了高压水泵的问题。
美丽园原来的规划设计是118个单元，电å梯118部。实际建成了111้个单元，电梯就变成了111部。
“看看，多收了咱们7部电梯的钱，这个要扣除掉。”杜平喜洋洋地说。
“这才几个ฐ钱？”任云道，“老鼠拉木锨，大头在后面呢，看这个高压水泵，至少每平方米能降低两毛多。”
“真的吗？”杜平惊叹，没想到本来是“走过程”的一件事，却突然平地三尺浪ฐ，铺陈出无限斑斓。
“看这里，原规划3๑o组6๔o台高压水泵，实际建设完成后呢，只有一组2台变频水泵，这差哪里去了？”任云神定气闲地指给杜平看。
作为一个有多年工程经验的高级工程师，任云从搬进美丽园不久，就清楚开商更改了原来的水泵设计。
美丽园的每个楼顶都保持着和整体风格一致的飘逸造型，哪里有高压水泵那笨乎乎的影子？凭借着过人的专业素养，任云明白，开商肯定改用了先进的变频水泵系统。
什么是变频๗水泵方式供水？就是开挖3๑oo立方米的地下水池，给整个小区集中ณ加压供水。这和分栋进行高位水池重力加压的高压水泵方式供水方式，完全不可同日耳语。
站在园子的中央，耳听得中央水系欢快的流水声，看蓝ณ天白云下美丽园小区浑然一体的优雅风貌，任云不由得暗自赞叹这个开商的精明。
和在楼顶上修建水池与泵房的高压水泵设计相比，变频水泵的优势太多了。
1้、它比屋顶高位水池卫生管理更能保障供水安全；
2、它克服了原设计中四层以下市政管网给水水压不稳定的缺陷；
3、它比原设计节省了屋顶水池和泵房，相应减少了业主ว们的公摊面积；
4๒、修改后的设计，保持了整个美丽园小区优美的外观造型，使美丽园小区的整体风格更趋一致。
凡事一利必有一弊，变频水泵好是好，先进归先进，但是，1้96๔号和2๐74号文件里根本没有变频水泵的名字。换而言之，如果严格按照这两份文件执行，采用变频水泵方แ式供水一分钱也甭想收到。
任云正是持这种观点。
“这两个ฐ能ม等同吗？功率差远了，高压水泵才3k,变频水泵3ok，相差1้o倍呢。”杜平向任云咨询。